Novos créditos habitação: juros descem pelo 2º mês consecutivo

Prestação da casa também caiu para 651 euros em dezembro. Mas no total dos contratos, prestação está em máximos de 2009, diz INE. Fonte: Idealista News

As recentes descidas das taxas Euribor já estão a ter efeitos nos novos créditos habitação em Portugal. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) esta sexta-feira divulgados mostram que, nos contratos celebrados nos últimos três meses, a taxa de juro desceu para 4,342% em dezembro, sendo esta a segunda diminuição registada nos últimos 20 meses. E, em resultado, também as prestações da casa ficaram ligeiramente mais baratas. Mas olhando para a totalidade dos empréstimos habitação voltou-se a sentir uma subida dos juros, assim como das prestações da casa, que estão em máximos de 2009.

Considerando os contratos de crédito habitação celebrados nos últimos três meses, o INE revela que “a taxa de juro desceu pela segunda vez consecutiva, passando de 4,366% em novembro para 4,342% em dezembro (-2,4 pontos base)”, lê-se no boletim publicado esta sexta-feira, dia 19 de janeiro.

Também para o destino de financiamento aquisição de habitação – o “mais relevante” no conjunto do crédito habitação – a taxa de juros nos contratos mais recentes registou a segunda redução consecutiva, diminuindo 2,7 pontos base face ao mês anterior, fixando-se em 4,326% em dezembro.

Mas porque é que os juros estão a baixar nos novos créditos habitação? A verdade é que as taxas Euribor têm dados sinais de descida desde novembro, reagindo à manutenção dos juros do Banco Central Europeu (BCE) nos 4,5% desde setembro até dezembro e ainda à possibilidade de o regulador europeu avançar com cortes nos juros no verão deste ano. E isto tem impacto nos novos empréstimos da casa contratados a taxa variável, que ainda representam quase 30% dos contratos mais recentes. Além disso, as taxas mistas – que são a escolha para a maioria dos novos créditos habitação – têm estado mais atrativas e acessíveis às famílias.

A verdade é que esta descida dos juros também já se reflete nas prestações da casa. “Nos contratos celebrados nos últimos 3 meses, o valor médio da prestação desceu 4 euros face ao mês anterior, para 651 euros em dezembro”, destaca o instituto. Mas, ainda assim, a prestação da casa está 21,5% acima da observada em dezembro de 2022, de 536 euros.

De notar ainda que o montante médio em dívida nos novos créditos habitação foi de 125.928 euros, menos 187 euros que em novembro, o que pode estar a refletir a tendência de comprar casas mais baratas e pedir menos financiamento à banca, de forma a pagar menores prestações.

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Taxa de juro e prestação da casa continuam em máximos

Já no que toca à totalidade dos créditos habitação existentes em Portugal – onde a taxa variável representa mais de 80% dos contratos – verifica-se que tanto a taxa de juro, como as prestações da casa continuam a subir e a registar máximos de 2009, quando começou a ser publicada esta série estatística pelo INE.

“A taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação foi 4,593% em dezembro, o valor mais elevado desde março de 2009, traduzindo uma subida de 6,9 pontos base (p.b.) face a novembro (4,524%)”, explica o instituto, dando nota que os aumentos dos juros têm vindo a ser “progressivamente menos intensos” pelo sétimo mês consecutivo.

Também para o destino de financiamento aquisição de habitação, a taxa de juro implícita para o total dos contratos subiu para 4,564% (+6,7 pontos base face a novembro), revela ainda o gabinete de estatística português.

Em resultado desta subida dos juros, a prestação média fixou-se em 400 euros em dezembro, o valor máximo desde o início da série (janeiro de 2009). Face a novembro a prestação da casa média para a totalidade dos contratos aumentou 4 euros. E em comparação com dezembro de 2022, a prestação ficou 101 euros mais cara. Sem surpresa, a parcela relativa a juros representou 61% da prestação média, o que compara com 33% em dezembro de 2022.

O que também salta à vista é que o capital médio em dívida para a totalidade dos contratos subiu 159 euros em dezembro face ao mês anterior, fixando-se em 64.597 euros.

Juros, prestação da casa e capital médio aumentam em 2023

Foi assim que evoluíram os juros, as prestações da casa e capital em dívida no total de créditos habitação para o conjunto do ano de 2023, segundo analisa o INE:

• Taxa de juro média anual implícita fixou-se em 3,612% (1,084% em 2022). No destino de financiamento aquisição de habitação, a taxa de juro média subiu de 1,091% em 2022 para 3,589% em 2023;
• Prestação da casa (média anual) vencida subiu 94 euros em 2023, para 362 euros (+35,3%) No destino de financiamento aquisição de habitação, verificou-se uma subida de 104 euros entre 2022 e 2023, fixando-se em 396 euros.
• Capital médio anual em dívida para o total do crédito e para o destino de financiamento aquisição de habitação, passou de 60.142 euros e 67.633 euros em 2022, respetivamente, para 63.459 euros e 70. 962 euros em 2023.

Tal como seria de esperar, em reação aos sucessivos agravamentos a política monetária do BCE, as taxas de juro nos créditos habitação escalaram ao longo do ano, resultando em prestações da casa bem mais elevadas. Este cenário somado ao facto de as casas em Portugal continuarem a ficar mais caras, também resultou num aumento do capital médio para a totalidade dos contratos.

Ajuda dos pais para comprar casa: é preciso declarar ao Fisco?

Descobre as alternativas para pagar a entrada da casa e como conseguir crédito para comprar um imóvel. Fonte: Idealista News

Para comprar uma casa, normalmente é preciso pedir dinheiro emprestado ao banco, que depois é pago ao longo de vários anos – é o crédito à habitação. Contudo, só podes pedir até 90% do valor do imóvel, sendo que o comprador terá de assegurar o restante e outros custos que possam surgir – é o valor de entrada. 

Ainda que seja uma pequena percentagem do preço total, o valor de entrada para compra de imóvel não deixa de ser uma grande quantia, especialmente tendo em conta o aumento dos preços do mercado da habitação. Até porque o comprador pode ter de assegurar mais do que 10% do total: se for comprar uma segunda casa, já tem de dar 20%. 

1. Entrada para comprar casa: posso pedir um crédito pessoal?
2. É preciso declarar ao fisco o dinheiro recebido dos pais?
3. Como conseguir crédito para comprar imóvel?

Entrada para comprar casa: posso pedir um crédito pessoal?

Não. Em 2018, o Banco de Portugal (BdP) lançou uma recomendação que indica que os bancos não devem dar créditos pessoais para o valor de entrada de imóvel, uma vez que a taxa de esforço com dois créditos aumenta e isso pode pôr em causa o pagamento das prestações – e o próprio orçamento mensal da pessoa.

Segundo o BdP, quando o crédito à habitação corresponde a 80% ou 90% do valor total da casa, o comprador deve pagar a entrada com fundos próprios (com ajuda dos pais, por exemplo). Se tentares contrariar a lei e pedir um crédito pessoal, pode-te ser recusado o crédito habitação.

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É preciso declarar ao fisco o dinheiro recebido dos pais?

Acontece com alguma frequência os pais ajudarem os filhos com as despesas de compra do imóvel, seja a pagar uma parte da entrada ou da prestação mensal. Esta ajuda tem de ser declarada à Autoridade Tributária, se for superior a € 500 – aliás, qualquer doação acima deste valor deve ser comunicada.

Porém, quando a ajuda é dada de pais para filhos, não tens de pagar impostos sobre este valor. Quando é preenchido o Modelo 1 do Imposto de Selo, é necessário indicar o grau de parentesco do doador e, se for um dos pais, está isento de imposto.

Como conseguir crédito para comprar imóvel?

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Depois de escolher o banco a quem queres pedir o empréstimo, precisas de enviar alguns documentos relativos às tuas finanças pessoais e ao imóvel que pretendes comprar (como a declaração de IRS e a Certidão Permanente do Registo Predial). A instituição vai avaliar se és elegível a receber o valor que pediste e este processo pode demorar cerca de 1 ou 2 meses.

Banca pode decidir se dá créditos sem exigir licença da casa, diz BdP

Simplex permite compra de casas sem licença, mas bancos têm direito a exigir documentos, esclarece o regulador ao idealista/news. Fonte: Idealista News

O novo simplex dos licenciamentos urbanísticos trouxe mudanças expressivas nas transações de compra e venda de casas, já que deixa de ser obrigatório apresentar a licença de utilização para concretizar o negócio. E estas novas regras, que já entraram em vigor, também têm efeitos no crédito habitação, desde logo porque “deixa de ser proibida a celebração de contrato de compra e venda (…) sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica de habitação ao comprador”, tal como confirma fonte oficial do Banco de Portugal (BdP) ao idealista/news. Mas, ainda assim, para terem garantias do empréstimo para a compra de casa, os bancos podem continuar a pedir a ficha técnica de habitação ou a autorização de utilização do imóvel antes de celebrarem os contratos, explica ainda o regulador, destacando que não apresentar os documentos pode mesmo colocar o financiamento em risco.

Desde o passado dia 1 de janeiro de 2024, é legalmente possível comprar e vender casa sem que seja exigida, por lei, a apresentação da licença de utilização ou da ficha técnica de habitação. Esta é uma das novidades do simplex dos licenciamentos (Decreto-Lei n.º 10/2024), que vem, por um lado, permitir a entrada de mais casas no mercado (sobretudo as que não têm licença), mas, por outro, traz também riscos para as famílias e investidores, uma vez que ficam menos protegidos pela legislação. Isto porque com a eliminação da exigência obrigatória da verificação de uma licença de utilização, quem comprar casa pode estar a adquirir um imóvel sem licença, o que pode comprometer a contratualização do crédito habitação, além de outros problemas futuros.

Questionada sobre as implicações do simplex no que diz respeito aos empréstimos para a compra de casa, fonte oficial do BdP começa por esclarecer ao idealista/news que “a eliminação de exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização, aquando da realização negócios jurídicos que envolvam a compra e venda de imóveis aplica-se, independentemente de o comprador ter contratado a concessão de crédito, para o efeito, com uma instituição de crédito”.

E indica que, por força da mesma lei, os bancos já não são obrigados a exigir esta documentação antes de contratar o empréstimo da casa. “No que concerne às instituições de crédito, deixa de ser proibida a celebração de contrato de compra e venda com mútuo acordo sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica de habitação ao comprador”, detalha a mesma fonte do regulador liderado por Mário Centeno.

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Bancos podem continuar a assegurar garantias de crédito habitação com licenças

Esta é, portanto, uma nova possibilidade legal dada aos bancos, a de avançar com créditos habitação sem exigir a prova de licença de utilização do imóvel. Mas acontece que as instituições na hora de celebrar os contratos precisam de se proteger e ter garantias de que o dinheiro emprestado é devolvido, seja consoante o pagamento das prestações da casa, seja mediante a entrega da casa em caso de incumprimento bancário. E para cobrir esses potenciais riscos podem exigir a licença de utilização da habitação.

“A celebração de um contrato de crédito, incluindo crédito à habitação ou crédito hipotecário, está dependente da vontade de ambas as partes. Assim, as instituições de crédito não são obrigadas a celebrar contratos de crédito”, explica a mesma fonte do BdP, acrescentando que “além da liberdade de contratar – e para lá do dever de avaliação do imóvel através de perito avaliador e independente, habilitado para o efeito, e sem prejuízo de outros deveres a que se encontrem obrigadas -, as instituições de crédito dispõem de uma margem de discricionariedade na diligência prévia que colocam na análise do imóvel para cuja aquisição o crédito se destina e que será dado em garantia do crédito”.

É neste sentido que o BdP admite a possibilidade de os bancos continuarem a pedir licenças de utilização das casas, para assegurar a garantia dos créditos e minimizar riscos de malparado. E, caso contrário, pode mesmo ficar condicionada a contratualização dos empréstimos. “Assim, caso considerem relevante no âmbito desse exercício de diligência prévia, as instituições de crédito podem continuar a solicitar a apresentação da ficha técnica de habitação ou da autorização de utilização do imóvel, podendo condicionar a celebração do contrato à disponibilização desses documentos”, concluem desde o BdP.

Amortizar crédito habitação: como funciona?  

Sabes como podes amortizar crédito habitação? O que precisas de fazer e se realmente vale a pena? Explicamos-te tudo. Fonte: Idealista News

Quando falamos em amortizar crédito habitação referimo-nos ao reembolso total ou parcial do valor em dívida, contraído no crédito habitação, antes do final do contrato. Este reembolso corresponde a um valor extra que é pago ao banco, além da habitual prestação mensal, e que permite acelerar o pagamento da dívida à entidade bancária. 

Se há situações em que amortizar crédito habitação compensa e é vantajoso, existem outras em que tal pode não se revelar tão positivo para o orçamento familiar. Continua a ler para perceberes se deves ou não amortizar crédito habitação. 

1. Como amortizar crédito habitação? 
2. Em que casos se pode amortizar crédito habitação e quais as vantagens em fazê-lo? 
   1. Há casos em que pode haver recusa da amortização antecipada? Quais? 
3. Quais os apoios para a amortização antecipada crédito habitação? 

Como amortizar crédito habitação? 

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O primeiro passo para amortizar crédito à habitação é avisares o banco em que fizeste o crédito que tens intenção de fazê-lo. Para isso, deves considerar as datas para o fazeres, as quais constam no contrato do empréstimo que realizaste com o banco. 

Depois, os trâmites a seguir vão variar em função de se amortizar crédito à habitação parcial ou totalmente.  

No caso de amortizar crédito à habitação parcialmente, não existe um valor mínimo definido. Antes de o fazeres, deves avisar o banco com 7 dias úteis de antecedência e realizares a amortização na mesma data de pagamento da prestação mensal do teu imóvel. 

Já no caso de amortizar crédito habitação totalmente, há 2 prazos distintos possíveis: 

• 7 dias úteis de antecedência, se se amortizar crédito habitação por iniciativa própria, devendo nesta situação o reembolso ocorrer, simultaneamente, com o pagamento da prestação mensal do imóvel; 
• 10 dias úteis de antecedência, quando vais amortizar crédito habitação na sequência da venda da casa, pois só assim poderá ser emitido o distrate da hipoteca, isto é, o documento que comprova a extinção da tua dívida do crédito à habitação, o qual deve, depois, ser exibido na altura da escritura. 

Em que casos se pode amortizar crédito habitação e quais as vantagens em fazê-lo? 

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Todas as pessoas que tenham créditos à habitação podem amortizá-los sempre que assim o entenderem fazer. No entanto, antes de dares esse passo, deves analisar bem qual a tua situação financeira, nomeadamente se: 

• Não ficas descapitalizado ao fazer a amortização; 

• Não necessitas desse dinheiro para responder a alguma despesa extra; 
• Tens outros créditos com taxas de juro elevadas. 

Caso decidas avançar para a amortização antecipada, poderás usufruir de algumas vantagens, tais como: 

• Veres baixar o valor da prestação mensal do imóvel que pagas ao banco (pois consegues reduzir não só o valor do capital em dívida, como também dos juros que lhe estão associados). 
• Reduzires o prazo do contrato, se assim o desejares, aproximando o fim do contrato, mantendo neste caso a mesma prestação mensal do imóvel; 
• Diminuíres o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC), ou seja, o valor total que tens de pagar ao banco durante o período do teu empréstimo. 

Mas para saberes se, de facto, este é o melhor investimento a realizares, tens de calcular a amortização ao crédito habitação e veres se vale realmente a pena fazê-lo. Para isso, precisas de considerar: o teu capital em dívida, a tua taxa de juro, as tuas prestações mensais em falta e o valor a amortizar. 

Assim, por exemplo, se tiveres um capital em dívida de 100.000 €, uma taxa de juro de 3,35%, 360 prestações mensais em falta e deres 10.000 € como valor para amortizar, significa que a tua prestação mensal irá passar de 440,71 € para 396,64 €.  

Ou seja, conseguirás uma poupança de 44,07€ por mês e de 528,84 por ano. Ao fim de 30 anos, esta amortização representará uma poupança total de 15.865,20€. Mediante os valores, deverás avaliar se te parece ou não vantajoso para ti avançar. 

Há casos em que pode haver recusa da amortização antecipada? Quais? 

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São raros os casos em que amortizar crédito pode ser negado. No entanto, há algumas situações em que tal pode acontecer, nomeadamente: 

• Se o contrato, por exemplo, apenas permitir realizar amortizações antecipadas alguns anos depois do seu início; 
• Se quiseres usar o valor do teu PPR (Plano Poupança Reforma) para amortizar crédito habitação. Tal não é, geralmente, possível, embora até ao final de 2023 tenha sido permitido o resgate do PPR para amortizar crédito, desde que não ultrapasse em 12 vezes o valor do indexante dos apoios sociais (IAS), ou seja, aproximadamente 5765€. 

Quais os apoios para a amortização antecipada crédito habitação? 

Liquidar crédito habitação é uma operação que pode ter custos, devido às taxas de amortização, ou seja, à comissão cobrada pelo banco. Por norma, a comissão a pagar ao banco pela amortização antecipada é de:  

• 0,5% para os créditos à habitação com taxa variável, ou seja, 5€ por cada 1000€ amortizados; 
• 2% para os créditos à habitação com taxa fixa, ou seja, 20€ por cada 1000€ amortizados. 

No entanto, devido às medidas de apoio à habitação, lançadas em 2023 pelo Governo, até ao final do ano passado, podias amortizar crédito habitação sem quaisquer custos extra. O melhor é que esta isenção da comissão de amortização antecipada de capital em dívida nos créditos à habitação com taxa variável, indexados à Euribor a 3, 6 ou 12 meses manter-se-á em 2024. Uma boa notícia para quem compensa amortizar crédito habitação numa altura em que os juros sobem em flecha. 

Nota: O consumidor fica isento do pagamento de quaisquer comissões sempre que a amortização antecipada ocorra por motivos de desemprego, deslocação profissional ou morte de um dos titulares do empréstimo. 

Portanto, se já decidiste que amortizar crédito habitação é o melhor passo a dar no teu caso, então aproveita a isenção da comissão de amortização antecipada de capital em dívida, atualmente em vigor, e faz o quanto antes a amortização do teu crédito. 

Porém, se ainda estás em dúvida ou se achas que amortizar crédito habitação não é uma opção assim tão vantajosa para ti, pensa noutros investimentos que te possam dar mais retorno, como fazer um depósito a prazo ou um PPR. 

2024 começa com Euribor a descer e prestações da casa mais baratas

Prestações da casa desceram em janeiro de 2024 face a dezembro. Mas estão mais caras que há um ano, revelam simulações Fonte: Idealista News

A reta final de 2023 trouxe um ligeiro alívio nas prestações da casa por via da descida da Euribor. E esta tendência está a seguir caminho no arranque de 2024: as taxas Euribor desceram para todos os prazos em dezembro face ao mês anterior, reduzindo as prestações da casa. Este é uma boa notícia para as famílias que querem comprar casa e avançar com um novo crédito habitação a taxa variável em janeiro de 2024, pois vão pagar menos de prestação do que quem contratou no mês anterior, tal como revelam as simulações do idealista/créditohabitação. Quem está a pagar um empréstimo habitação a taxa variável também verá a prestação da casa a ser reduzida se for revista no arranque de 2024.

Estamos a assistir um ponto de viragem na evolução da Euribor. Depois de terem passado quase dois anos a subir a pique, as taxas Euribor começaram a dar sinais de descida em novembro, depois de o Banco Central Europeu (BCE) ter decidido manter os juros inalterados na reunião de outubro e da inflação na Zona Euro estar cada vez mais perto do objetivo de 2%.  

E continuaram a trajetória de queda ao longo de dezembro, tendo sido estimulada pela nova manutenção dos juros do BCE em dezembro nos atuais níveis – a taxa de refinanciamento bancário continua nos 4,5% desde setembro – e pela nova desaceleração da inflação da Zona Euro para 2,4%. Em resultado, as taxas mensais Euribor desceram para os seguintes valores em dezembro de 2023:

• Euribor a 12 meses: a média mensal desceu para 3,679% em dezembro, menos 0,343 pontos percentuais (p.p.) face ao mês anterior (4,022%). Esta foi a terceira vez que a Euribor no prazo mais longo desceu no atual ciclo de subidas;
• Euribor a 6 meses: esta taxa desceu 0,138 pontos para 3,927% em dezembro. A descida da média da Euribor a 6 meses em dezembro foi a segunda registada nos últimos dois anos;
• Euribor a 3 meses: desceu ligeiramente em dezembro para 3,935%, menos 0,37 pontos percentuais face a novembro (3,972%). Esta foi a primeira queda da taxa mensal.

A nova descida da Euribor para todos os prazos está em linha com as atuais expectativas de mercado, que antecipam uma evolução em baixa destas taxas ao longo de 2024, antecipando que o pico máximo já foi atingido. Segundo indicam os especialistas, se os ventos soprarem a favor de uma desaceleração da inflação e descida dos juros do BCE sem choques externos relevantes, tudo indica que a Euribor deverá descer para cerca de 3% (ou até menos) no final deste novo ano. E o mesmo antecipa o próprio Mário Centeno, governador do Banco de Portugal.

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Novo crédito habitação em janeiro de 2024: quanto pago pela prestação?

Há boas notícias para quem vai arrancar ano de 2024 a comprar casa com recurso a crédito habitação a taxa variável: com a nova descida da média da Euribor em dezembro, vai pagar menos de prestação da casa do que se contratasse o empréstimo no mês anterior. É isso mesmo que mostram as simulações do idealista/créditohabitação, tendo por base um novo empréstimo habitação de 150.000 euros, com spread de 1% e prazo de 30 anos:

• Crédito habitação com Euribor a 12 meses: quem contratar um empréstimo habitação em janeiro de 2024 vai pagar uma prestação de 776 euros no primeiro ano, menos 31 euros do que quem avançou com o crédito em dezembro (807 euros);
• Crédito habitação com Euribor a 6 meses: neste caso a prestação da casa a pagar em janeiro e nos cinco meses seguintes será de 798 euros, menos 13 euros do que quem se antecipou e contratou o empréstimo em dezembro;
• Crédito habitação com Euribor a 3 meses: a prestação da casa será de 799 euros em janeiro, menos três euros face a dezembro (802 euros). Esta será, portanto, a prestação da casa a pagar nos três meses seguintes à contratação do crédito, sendo depois revista.

Embora as taxas Euribor sejam a descer (tal como as respetivas prestações da casa), estas ainda estão em valores bem superiores aos registados há um ano. Em janeiro de 2023, a Euribor a 12 meses estava nos 3,005% com uma prestação nos 716 euros, enquanto a Euribor a 6 meses situava-se nos 2,56% e a prestação nos 678 euros. Ou seja, a prestação da casa estava 60 euros mais baixa no primeiro caso e 120 euros mais barata no segundo.

Portanto, quem contratou o crédito habitação com Euribor a 12 meses há um ano, verá a prestação da casa a ser revista em alta este mês. E quem contratou o crédito com prazo a 6 meses também viu a prestação subir em junho, quando foi atualizada, seguida de nova revisão em janeiro (também em alta). Importa não esquecer que a dimensão da subida nas prestações da casa vai depender de vários fatores, como do capital em dívida e do ano do contrato.

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Quais são os apoios ao crédito habitação?

As famílias que contrataram um crédito habitação a taxa variável e estão a sentir um aumento expressivo na prestação da casa consoante as atualizações têm vários apoios públicos que podem aderir, os quais foram friados pelo Governo socialistas – hoje em gestão – ao longo de 2023, como:

• Fixar a prestação da casa: medida dá desconto até 30% na Euribor durante 2 anos;
• Bonificação dos juros até 800 euros por ano;
• Suspensão da comissão de amortização antecipada;
• Resgatar o Plano de Poupança Reforma (PRR) para amortizar o crédito habitação e pagar a prestação da casa, sem quaisquer penalizações;

Quem não está abrangido por estes apoios, também pode optar por transferir o empréstimo habitação para outro banco ou mudar para taxa mista de forma a reduzir a prestação da casa, por exemplo.