Crédito habitação: quais os perigos a ter em conta antes de contratar?

Há vários riscos a ter em atenção nos empréstimos da casa, desde a taxa de juro ao spread, passando pelo financiamento bancário. Fonte: Idealista News

O contexto do crédito habitação está a mudar. O Banco de Portugal (BdP) tem definido novas regras macroprudenciais ao longo dos anos para proteger as famílias e os bancos do risco de incumprimento – a mais recente entrou em vigor a 1 de abril e vem limitar os prazos consoante as idades. E, além disso, os juros dos créditos habitação estão a subir à boleia da Euribor, aumentando as prestações da casa em várias dezenas de euros. É por tudo isso que, na hora de pedir um empréstimo para comprar casa, há que fazer contas e ter em conta vários fatores. Para te ajudar neste desafio, explicamos quais são os principais riscos a considerar para assegurar a tua estabilidade financeira e evitar surpresas desagradáveis.

Taxa fixa: prestação mais alta no início do crédito habitação

A taxa de juro fixa tem sido apontada pelos bancos como um refúgio para as famílias. Isto porque as famílias ficam com a certeza de que vão pagar sempre a mesma prestação da casa do início ao fim do contrato. E esta opção também tem despertado mais interesse por quem quer comprar casa com recurso ao empréstimo bancário.

Mas optar pela taxa fixa no crédito habitação ao invés da variável tem há só vantagens. Em Portugal, as taxas fixas estão normalmente mais altas do que as variáveis, pelo que as famílias vão ficar a pagar uma prestação mais alta numa primeira fase. Mas, mais tarde, se a Euribor continuar a subir as taxas variáveis, poderá compensar.

Num contexto de subida das taxas Euribor, “há pessoas que preferem pagar mais nesta fase, porque a taxa fixa numa fase inicial tende a ser sempre superior a uma prestação na taxa variável, mas, pelo menos, ficam com a tranquilidade de que não vai haver oscilação da prestação”, explica Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

Mas há uma incógnita no mercado: não se sabe se a Euribor vai subir o suficiente de forma a compensar a fixação da taxa no crédito habitação. E este é um risco que as famílias terão de pesar na balança ao avaliar as várias soluções de empréstimo habitação.

Spreads mais baixos? Cuidado com os produtos contratados

O spread é outra componente a avaliar na hora de comprar ofertas de crédito habitação, tratando-se da margem de lucro do banco. E pode ser negociada. Geralmente, os spreads são mais baixos quando o valor do empréstimo é muito inferior à avaliação da casa, já que o risco para o banco é menor.

Mas se pedires um crédito para pagar a maioria do valor da casa, poderás ter em conta dois tipos de spread que variam da seguinte forma de acordo com a análise do idealista/news a 11 bancos:

• spread base (isto é, sem contratação de produtos) varia entre 2,2% e 1,3%;
• spreads contratados (que pressupõe a contratação de produtos junto do banco) variam entre 1,5% e 0,9%.

Ora, os spreads contratados mais baixos são bem mais atrativos e podem levar as famílias a contratá-los. Mas há que fazer contas às despesas associadas à contratação de serviços, como cartões de crédito ou seguros.

Mas, atenção, que este não é o único elemento a considerar na hora de comparar propostas de crédito habitação: “É importante as pessoas compreenderem que não devem apenas olhar para o spread, uma vez que este é apenas um dos elementos do crédito habitação, tal como as comissões e seguros”, recomenda Miguel Cabrita em entrevista. Outros importantes indicadores na comparação dos créditos são a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumido), os prazos de amortização (quanto maior for o período, mais caro fica) e as comissões do crédito habitação.

Duplo crédito: o perigo do financiamento a 100%

Em Portugal, só é possível pedir um crédito habitação com financiamento máximo de 90% do valor da escritura, dadas as limitações impostas em 2018 pelo BdP no sentido de diminuir as situações de incumprimento bancário. As únicas casas que podem ser 100% financiadas são as dos próprios bancos.

Mas, ainda assim, há quem contorne o sistema e consiga comprar uma casa 100% financiada pelos bancos, recorrendo ao crédito pessoal para pagar o valor da entrada. Esta é uma situação que o regulador liderado por Mário Centeno tem conhecimento, mas diz que tem “reduzida materialidade” no país, disse citado pelo Público.

Este duplo financiamento bancário (crédito habitação + crédito pessoal) traz riscos acrescidos para as famílias, que assumem taxas de esforço mais elevadas.­­ Quais são eles?

• Custos mais elevados do financiamento total da compra da casa: fica-se a pagar duas prestações da casa, deixando as famílias mais vulneráveis à subida das taxas de juro à boleia da Euribor, que se assiste hoje;
• Queda dos preços das casas: no caso de incumprimento, se as casas desvalorizarem, poderá ser mais difícil vender o imóvel pelo valor do financiamento;
• Crédito ao consumo tem taxas de juro mais elevadas (uma vez que não há garantias reais) e a duração é mais curta, o que eleva a prestação mensal a pagar.

Crédito habitação: o risco oculto das taxas fixas para os bancos

Famílias estão mais curiosas pelas taxas fixas e mistas do empréstimo habitação. Mas estes juros têm riscos para os bancos. Quais? Fonte: Idealista News

Hoje, a Euribor está a disparar para todos os prazos, deixando em alerta as famílias que têm créditos habitação de taxa de juro variável, já que as prestações da casa vão acabar por ser atualizadas em função da subida da taxa contratada – a 3,6 ou 12 meses. E dada a instabilidade do mercado financeiro, há cada vez mais famílias a olharem para a taxa fixa do crédito habitação, porque aqui a prestação da casa não mexe. Mas se a contratação de juros fixos aumentar, poderá gerar riscos para a solvabilidade dos bancos e despoletar uma nova crise financeira. Explicamos porquê.

Em Portugal, a maioria dos empréstimos da casa são de taxa variável. E há um motivo principal que explica a adoção em massa pelas taxas de juro variáveis: são mais baixas que as taxas fixas. Além disso, até ao início de 2022 a Euribor estava negativa, dando descontos nos spreads dos bancos (isto é, a margem financeira das instituições pelo empréstimo do dinheiro).

Mas com a inflação a subir devido à guerra da Ucrânia e as taxas Euribor a disparar, as taxas de juro variáveis dos créditos habitação passaram a ser sinónimo de instabilidade e imprevisibilidade. E, neste contexto, “há famílias muito mais sensíveis ao tema da taxa mista/fixa e que nos questionam por ofertas desse tipo de produto”, partilha Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

E esta opção poderá ser mais adequada em que casos? “Para as famílias que têm o orçamento mais reduzido é aconselhável avaliar bem o cenário de taxa fixa ou mista mesmo que paguem mais numa primeira fase, pois em caso de subida acentuada da Euribor podem ser apanhadas desprevenidas”, explica o responsável em entrevista ao idealista/news. Para os outros casos, Miguel Cabrita indica que as famílias devem decidir “se querem estar expostos ou não à volatilidade da Euribor e se o preço mais alto a pagar no imediato pela taxa fixa se justifica ou não”. Hoje, também os bancos apontam a taxa fixa do crédito habitação como refúgio financeiro para as famílias.

Ao fixar a taxa de juro, a prestação da casa não mexe de início ao fim do empréstimo. Mas as taxas fixas também estão a subir neste contexto, porque os bancos acabam por adequar a oferta ao preço do dinheiro. A oferta taxa de juro fixa a 30 anos agora ronda os 2%, enquanto no início de 2021 era inferior a 1,5%.

Qual é o perigo das taxas fixa no crédito habitação para os bancos?

Em Portugal, os créditos habitação de taxa fixa têm um peso pequeno face à totalidade dos empréstimos da casa. Mas, neste contexto de instabilidade, o número de hipotecas de taxa fixa poderá aumentar. A questão é que os bancos ao suportarem uma grande fatia de créditos de taxa fixa poderão ficar em risco.

“Os bancos comerciais ao aceitaram este modelo e aumentarem o peso dos créditos habitação de taxa fixa no seu balanço, (…) a gestão do risco deste tipo de taxa necessitaria de, pelo menos em parte, da contratação dos swaps necessários converter a taxa fixa em taxa variável”, explica Miguel Córdoba, professor de economia e finanças há 33 anos, num artigo de opinião publicado pelo idealista/news Espanha, notando que os empréstimos da casa são responsabilidades de longo prazo quer para os titulares do crédito quer para os bancos.

Os créditos habitação de taxa fixa dão segurança às famílias, mas o “problema” é que os mesmos representam “um risco para os bancos que os concedem e para os livros de derivados dos bancos que aceitaram a contratação de swaps de taxas de juro”, explica ainda o professor. “Se este fenómeno afetar apenas uma pequena parte do balanço, o risco estará controlado”, refere. Mas se chegarmos a uma situação em que um dos principais ativos da banca, os créditos habitação, são de taxa fixa poderá haver riscos a considerar, alerta, explicando que em Espanha a contratação de hipotecas de taxa fixa passou de 2% em 2008 para representar mais de 70% em 2022.

Mas afinal o que é a taxa de juro swap? Segundo o Banco de Portugal, “é uma taxa de médio/longo prazo para diferentes prazos e, por conseguinte, com um valor para cada um dos respetivos prazos de referência, designadamente, de 1 a 10 anos, 12, 15, 20, 25 e 30 anos)”. Esta é a taxa de juro fixa de referência do mercado interbancário, divulgada diariamente pela ISDA (International Swaps and Derivatives Association).

Embora os créditos de taxa fixa deem estabilidade às famílias, poderão ser maus para os bancos. Isto “se o Governo tiver de socorrer os bancos que assumem o risco de taxa de juros e, no final, tivessem que ser limpos com dinheiro público”, explica Miguel Córdoba. É preciso não esquecer os erros do passado para compreender o que poderá acontecer. Regressando à crise financeira de 2008, recorde-se que Tesouro norte-americano teve que injetar 80 bilhões de dólares para salvar da falência a principal seguradora do mundo, a North American American International Group (AIG), e ajudar todas as entidades financeiras que cobriram os seus créditos habitação de alto risco com ‘credit default swaps’ (CDS), derivativos de crédito emitidos pela AIG.

“Esta mesma situação poderá ocorrer com os ‘interest rate swaps‘ (IRS) a longo prazo, pelo que os grandes bancos que aceitaram a contrapartida destes IRS poderão ter problemas de solvabilidade num futuro próximo. E “se não fossem resgatados, o problema poderá expandir-se como uma mancha de óleo entre muitos dos bancos que acreditavam ter coberto o risco das taxas de juro de seu balanço”, afirma ainda o professor de economia espanhol.

Também a subida das taxas de juro diretoras em 50 pontos base pelo Banco Central Europeu poderá mexer com o custo dos swaps. “É preciso ter em conta que a previsível subida dos juros para conter a inflação tornará os ‘swaps’ notavelmente mais caros e supõe liquidações de diferenças muito onerosas para os bancos que assumiram esse risco de contrapartida dos empréstimos habitação de taxa fixa”, acrescenta Miguel Córdoba.

Qual é a solução para reduzir os riscos da taxa fixa dos créditos habitação?

“A solução passaria por estabelecer um coeficiente específico para cobrir esse risco de contraparte no âmbito do Mecanismo Único Europeu de Supervisão (MUS). Seria necessário fixar o nível máximo de exposição ao risco de contraparte para créditos habitação de taxa fixa e, em seguida, estabelecer uma cobertura de capital adicional de 100% para todo o volume de excesso acima desse nível máximo, de modo a que os bancos comerciais estejam cobertos do possível ‘default’ dos seus bancos de contraparte na contratação de derivados”, refere o professor.

“Qualquer outra abordagem significaria uma exposição desnecessária das finanças do Estado e mesmo das finanças europeias, a um risco de contraparte que poderia levar a um buraco financeiro que, após as sucessivas crises que vivemos, poderia acabar com muitas instituições financeiras e, o que é mais importante, com a sólida reputação da banca europeia”, alerta ainda.

O professor de economia e finanças acredita que a prevenção é essencial, embora admita que isso significaria “mais uma reviravolta nas exigências de capital do sistema bancário e que poderia afetar as suas demonstrações de resultados”. Mas, neste momento, o mais importante é “preservar nosso sistema financeiro e evitar o escândalo (…) ocorrido há uma década”, conclui.

Crédito Habitação Jovem: Cuidados e dicas para tomar a melhor decisão

Pensa em sair da casa dos pais e procura a melhor solução? Conheça tudo sobre o Crédito Habitação Jovem. Fonte: SUPERCASA

Atualmente as rendas de casas estão extremamente elevadas, a compra de casa por vezes é a melhor solução, para isto é melhor conhecer um pouco como funciona o Crédito Habitação Jovem, e escolher a opção mais adequada. 
Crédito Habitação Jovem: O crédito habitação é financiado por bancos tendo por base a garantia de um ou mais imóveis. Todavia tenha em atenção as estratégias de marketing, usadas pois podem não ser a melhor escolha. O crédito habitação para jovens está sob um nível de risco elevado, embora a prestação mensal possa ter valores mais baixos, ou seja, se o seu salário for baixo, irá ter um impacto superior na taxa de esforço e limitará o custo máximo a financiar. Outro dos fatores que infelizmente é um problema transversal à nossa sociedade é a precariedade, que cria uma barreira aos contratos de efetividade e proliferação dos recibos verdes. 
O principal benefício que pode retirar desta experiência é que o crédito habitação para jovens apresenta prazos mais alargados. 
Comprar ou arrendar? Muito provavelmente está no início da sua carreira profissional e a nível financeiro ainda é instável. Por isso, a procura por arrendamento pode ser uma opção, pois apresenta vantagens como a flexibilidade. Visto que está no começo da sua vida profissional, podem surgir novas oportunidades em diferentes zonas. Contudo, atualmente o mercado de arrendamento é precário, as rendas são demasiado elevadas e, juntando isso às restantes despesas, pode exigir algum esforço monetário.
Por outro lado, comprar casa também é uma solução, se assim o decidir.Se enveredar por este caminho, a probabilidade de recorrer a um crédito habitação é elevada, e isso irá exigir de si capitais próprios. As entidades financeiras que lhe atribuem o crédito não o concedem na sua totalidade, sendo necessário estar disposto a suportar os encargos. Em todo o caso tenha em consideração 15% do valor da aquisição para:

• IMT – Quando opta por comprar uma casa tem de cumprir com o pagamento do imposto municipal sobre transações ao Estado;
• Entrada Inicial – Se procurar taxas de juro reduzidas terá de investir mais um pouco. Porém, normalmente os bancos permitem um financiamento de 90% do valor da aquisição ou avaliação. 
• Escritura – Avaliação do imóvel, engloba também os custos de registo e notariado. 

Conhecimento da sua disponibilidade financeira: Se optar por comprar casa, uma das primeiras tarefas a fazer é ter em conta a sua disponibilidade financeira, saber quanto pode investir, definindo limites de valor máximo que pode pagar. Possuir conhecimento sobre a taxa de esforço e calcular o valor de financiamento é fundamental, e pode até recorrer a uma pré-aprovação do seu crédito habitação.
Fiador pode ser necessário:Neste processo direcionado mais aos jovens é provável que tenha de identificar um fiador no processo, para que, em caso de falta de pagamento de alguma prestação, o fiador assuma o respetivo encargo.

Multicare promove saúde mental

A seguradora de saúde do grupo Fidelidade associa-se a espetáculo do humorista António Raminhos na promoção da saúde mental para destacar a sua cobertura inovadora nesta área. Fonte: ECOSeguros

AMulticare, seguradora de saúde do grupo Fidelidade, vai ser a principal patrocinadora do espetáculo de António Raminhos ‘Não sou eu…é a minha cabeça’ que vai percorrer o país de setembro a novembro e no qual o humorista irá partilhar com o público a sua experiência de vida e os problemas relacionados com a saúde mental, numa abordagem temperada pela leveza do humor.

A associação ao humorista tem como objetivo chamar a atenção para a saúde mental e insere-se no âmbito da cobertura abrangente disponibilizada pela seguradora tendo por objetivo a prevenção e tratamento da doença de foro psiquiátrico e dirigida a clientes da oferta standard com capital de ambulatório.

“Com a associação ao António Raminhos, a Multicare pretende desmistificar alguns dogmas ou preconceitos associados às doenças de foro psiquiátrico considerando o seu impacto junto da população. Portugal é o 5º país da União Europeia com maior prevalência de doenças mentais, considerando que cerca de 20% da população portuguesa tem uma doença mental neste momento e 50% já teve ou terá uma doença mental durante a vida”, refere uma nota da seguradora.

A cobertura de saúde mental da Multicare, inovadora no mercado português, assenta em dois pilares. O primeiro está relacionado com a prevenção e tem em vista a adoção de um estilo de vida saudável, domínio em que a seguradora conta com o programa Vitality, que implica um sistema de recompensas. O segundo pilar corresponde ao tratamento, procurando a seguradora, face a uma patologia instalada, dar resposta terapêutica a vários níveis, abrangendo consultas de psicologia, psiquiatria e sessões de psicoterapia, contando com a inclusão da cobertura de internamento psiquiátrico nas suas apólices. Esta proteção é uma das especialidades disponíveis na medicina online da Multicare.

A Multicare, a seguradora de saúde do grupo Fidelidade, conta com mais de um milhão de clientes, garantindo a maior rede privada de prestadores de saúde no país. Esta abarca 88 hospitais (incluindo internamento) e 2.500 clínicas (em regime ambulatório), bem como uma rede exclusiva com mais de 700 prestadores em países como Espanha, Angola, Moçambique e Cabo Verde.

A Fidelidade reforçou, em 2021, a liderança do setor segurador em Portugal, apresentando um crescimento de 44% na produção, para 3,88 mil milhões de euros e um reforço na quota de mercado, que passou para 29,1% do total.

Euribor a subir e prestação da casa a crescer: como estar protegido?

Inflação, taxas de juro, Euribor, prestação da casa. Tudo está a subir. Como estar protegido? Toma nota destes conselhos. Fonte: Idealista News

Os bancos têm mostrado disponibilidade para financiar a compra de casa, mas o cenário atual de alta inflação poderá ter impacto também na concessão de crédito habitação, visto que os juros estão a aumentar e a fazer disparar as taxas Euribor para terreno positivo, o que fará com que a prestação da casa também suba. Parece ser hora, posto isto, de estar protegido para eventuais dissabores que conduzam a incumprimentos com o banco. Explicamos como no artigo desta semana da Deco Alerta.

A rubrica semanal Deco Alerta é assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor* para o idealista/news e destina-se a todos os consumidores em Portugal.

Já não estamos num cenário de probabilidades! A Euribor está mesmo a subir. Creio que o nosso crédito habitação tem taxa de juro variável indexada à Euribor, como podemos enfrentar esta enorme dificuldade? O que nos aconselha a Deco?

Até há pouco tempo o quadro macroeconómico era de manutenção de taxas de juro baixas, com inflação baixa. Agora, como bem salientas, o cenário alterou-se face à pressão inflacionista existente. A Euribor voltou a terreno positivo.

A maioria dos empréstimos à habitação em Portugal, tal como o teu caso, tem taxa de juro variável indexada à Euribor, pelo que essa prestação irá subir para vós e para muitas famílias. Portanto, e desde já, deverás avaliar o impacto da subida no orçamento familiar.

O que podes fazer para te proteger da subida da Euribor?

1. Começa por confirmar no extrato mensal que recebes do banco se o vosso crédito habitação tem taxa de juro variável indexada à Euribor. A taxa de juro do crédito habitação, a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), resulta do somatório da Euribor (a 3, 6 ou 12 meses) e do spread (lucro do banco). Consulta o mercado e verifica qual o spread que está a ser praticado. Se tiveres um spread elevado negoceia com o banco para o tentares baixar.
2. Calcula a taxa de esforço, ou seja, o peso dos créditos no vosso rendimento líquido. Deverá ser preferencialmente inferior a 35%. Se ultrapassar, pode ser um sinal de alerta e deves tentar renegociar os vossos créditos.
3. Confirma quantos anos falta para acabar de pagar o crédito habitação. Se faltar pouco tempo pode não valer a pena fazer alterações.
4. Faz uma pesquisa de mercado, pede simulações a outros bancos e compara. Solicita sempre a entrega da FINE – Ficha de Informação Normalizada e compara a TAEG e o MTIC – Montante Total Imputado ao Consumidor. Quanto mais baixos forem, menos pagarás.
5. A maturidade dos empréstimos também é importante, pois quanto maior for o prazo mais baixa será a prestação. Mas lembra-te que o Banco de Portugal aponta para um prazo máximo de 30 anos para os consumidores com idade superior a 30.
6. Transferir o crédito habitação para outro banco pode trazer custos, mas poderá valer o esforço se negociares com o banco a assunção, pelo menos parcial, desses custos, a que alguns estão abertos para conseguir captar clientes.
7. Prepara o quanto antes um fundo de reserva que vos permita acomodar esta subida da Euribor, sem percalços. Caso tenham algumas poupanças (ou um PPR) equaciona a possibilidade de efetuarem uma amortização parcial do empréstimo, embora tenha custos associados (exceto numa situação de desemprego ou de deslocação por razões profissionais). 
8. Se tiveres outros créditos e a subida da Euribor colocar risco de incumprimento, tenta antecipadamente renegociar os vossos empréstimos com os credores e promover uma solução satisfatória conjuntamente, o que está aliás previsto na lei.