A digitalização feio para ficar e facilitar várias esferas da nossa vida, nomeadamente a nível fiscal. Agora, os senhorios que já comunicaram os contratos de arrendamento às Finanças, também já podem emitir os recibos eletrónicos das rendas da casa. A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) explica como é possível fazê-lo passo por passo.

“Os senhorios com rendimentos prediais, após a comunicação dos contratos de arrendamento no Portal das Finanças, podem emitir os recibos de renda eletrónicos”, diz a AT na sua newsletter de julho. E explica como é que os senhorios podem emitir os recibos das rendas das casas passo por passo:

• Pesquisar “Arrendamento”;
• Clicar em “Emitir Recibo renda”;
• Identificar o contrato para o qual pretende emitir recibo;
• Preencher o recibo, identificando o período a que respeita, data de recebimento, valor e se é a titulo de renda, caução ou adiantamento.

Desta forma os recibos de renda ficam de “imediato disponíveis” para consulta, tanto para o senhorio, como para o inquilino, esclarece ainda a AT. E ficam ainda registada a informação sobre as rendas para as declarações de IRS a entregar em 2024 (referentes a 2023).

E se houver algum erro no recibo ou indisponibilidade de emitir os recibos das rendas? Neste casos, o Fisco esclarece que os senhorios também podem anular recibos e autorizar outra pessoa a emitir os recibos na página do arrendamento.

Hoje, está em cima da mesa mudar a fórmula de cálculo da taxa de esforço nos créditos habitação, de forma a chegar mais famílias que queiram comprar casa com financiamento bancário, tal como avançou a vice-presidente do Banco de Portugal (BdP), Clara Raposo. Há profissionais que aplaudem esta medida, mas há outros que alertam para os riscos de maior endividamento das famílias e assumem mesmo que terá um impacto diminuto no acesso ao crédito habitação.

Antes de um crédito habitação de taxa variável ou mista ser concedido pelos bancos é calculada a taxa de esforço, que inclui um teste de stress de 3% para simular a capacidade financeira das famílias de fazer face a uma possível subida de juros dessa dimensão. A questão é que hoje a Euribor está entre 3,5% e 4% pelo que somando a um spread de 1%, atira a taxa de juro para cerca de 5%. E ao somar o teste de stress de 3%, significa estar a simular uma taxa de esforço para juros na ordem dos 8%, que é muito elevada tendo em conta o histórico de juros na Europa.

Foi por considerar que o teste de stress de 3% se tornou demasiado restritivo e desadequado ao contexto atual, que o BdP está a ponderar descer o valor do teste de stress sem, contudo, ter adiantado qual será a dimensão desta descida. Se esta medida avançar, “em princípio teremos mais famílias que poderão vir a aceder a crédito habitação”, disse ainda Clara Raposo em entrevista à Antena 1 e ao Jornal de Negócios.

Há quem aplauda esta medida, como foi o caso da Associação Portuguesa de Bancos (APB): “A confirmar-se, a APB vê esta medida como positiva, considerando que os bancos já tinham referido, algumas vezes, que o atual limite estaria a dificultar o acesso das famílias ao crédito“.

Também Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal acredita que deve haver um ajustamento da medida macroprudencial ao atual contexto: “Se quando as taxas Euribor  estavam a -0,50% se aplicava uma taxa de stress de 3%, com as taxas próximas de 4%, aplicar os mesmos 3% sobre as taxas coloca muitas famílias fora da possibilidade de obter um crédito habitação. Efetivamente, os mecanismos de controlo de risco de incumprimento deveriam ser ajustados às diferentes situações de mercado”, acredita Miguel Cabrita que assume mesmo que a solução para muitas famílias “pode passar pela contratação de taxa fixa, na qual não é aplicada taxa de stress dado não haver exposição às flutuações de mercado”.

Mas há quem assuma que esta medida traz riscos e que, afinal, não vá aumentar o leque de famílias que podem aceder a crédito habitação (pelo menos as de rendimentos médios). “Se diminuírem os atuais 3%, a taxa de esforço será calculada tendo por base uma taxa de juro mais baixa, o que teoricamente aumenta as probabilidades de aceder ao crédito habitação. Mas não vai resolver o problema do acesso à habitação e esta alteração poderá levar a mais riscos, porque no fundo alarga o quadro de dívida das famílias”, explicou Natália Nunes, directora do Gabinete de Protecção Financeira da Deco, citada pelo Público.

Já o economista César das Neves não vê grande impacto na eventual descida: “Não me parece que seja algo que terá grandes perturbações positivas ou negativas”, disse citado pelo mesmo jornal. O professor da Universidade Católica disse que reduzir o teste de stress “faz sentido em termos técnicos”, mas serve “mais para se dizer que se tomam medidas para facilitar a vida às famílias, do que realmente para mudar o que quer que seja”.

Isto porque além do teste de stress no cálculo da taxa de esforço, há ainda outros pontos que condicionam o acesso ao crédito habitação que não vão sofrer alterações, como os prazos dos contratos consoante a idade, o montante máximo financiado e o próprio limite do orçamento familiar.’

As taxas de juro nos empréstimos habitação estão em máximos da última década. Isto porque a esmagadora maioria dos créditos habitação em Portugal são de taxa variável, que vão encarecendo à medida que a Euribor escala. Subiram tanto que, em maio de 2023, as taxas variáveis superaram pela primeira vez nos últimos anos a taxas fixas, revelou o Banco de Portugal (BdP).

Olhando para os novos empréstimos habitação, o regulador português indica que a taxa de juro média voltou a crescer, fixando-se em 4,15% em maio (3,97% em abril). Assim foi superado o limiar dos 4% pela primeira vez em 11 anos, explica na nota publicada esta quarta-feira, dia 5 de julho.

O que também é visível é que a “taxa de juro média dos novos empréstimos à habitação [própria e permanente] contratados a taxa variável foi de 4,20% em maio, praticamente igual à taxa de juro média dos novos empréstimos a taxa fixa (4,19%)”, indicam ainda. Estas taxas já vinham a aproximar-se há vários meses, acompanhando a subida de juros diretores pelo Banco Central Europeu (BCE).

“Em maio, existiu maior dispersão nas taxas de juro aplicadas aos novos empréstimos contratualizados a taxa variável: a 80% destes contratos foi aplicada uma taxa de juro entre 3,66% e 4,76%, enquanto 80% dos empréstimos a taxa fixa foram contratualizados a taxas entre 3,86% e 4,49%”, explica ainda o supervisor bancário. Isto significa também que a taxa variável máxima já é mais alta do que o máximo da taxa fixa.

Apesar das taxas variáveis estarem a ficar mais caras do que as fixas, as famílias continuam a contratar créditos habitação indexados à Euribor. Cerca de 88% dos 1.623 milhões de euros concedidos em maio destinaram-se à compra de habitação própria e permanente. E a maioria deste valor diz respeito a empréstimos de taxa variável (73%). Cerca de 20% do montante foi destinado a crédito habitação de taxa mista (que tem vindo a afirmar-se) e só 7% à taxa fixa.

Dos empréstimos de taxa variável para a compra de habitação própria e permanente, a Euribor a 6 meses continua a ser a taxa mais escolhida nos novos empréstimos, representando 57% do montante concedido para a compra de habitação própria e permanente. A Euribor a 12 meses foi atribuída a 25% do montante e a Euribor a 3 meses a quase 17%. Só 1% optou por usar outras taxas de referência, revelam os dados.

A Deco defende que a revisão da taxa de esforço no acesso a crédito poderá levar a mais riscos de futuro e que é preciso medidas que ajudem já as famílias a pagar os empréstimos. “Com essa medida estamos eventualmente a incorrer em alguns riscos e o que se pretende é que as famílias que recorram ao crédito habitação o façam de forma responsável e tendo em conta a capacidade financeira”, afirmou a coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da Deco, Natália Nunes, à Lusa.

As declarações acontecem depois de, no fim de semana, a vice-governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, ter dito que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço nos novos créditos habitação para que mais famílias possam aceder a empréstimos para compra de casa.

A coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da Deco considerou que há outros aspetos da recomendação do Banco de Portugal que deveriam ser alterados, pois limitam a possibilidade de a classe média de aceder a crédito. No caso dos jovens é uma importante limitação o dinheiro que têm que dar para entrada da casa, disse.

Natália Nunes defendeu, contudo, que de momento a “grande preocupação devia ser com quem já tem crédito habitação” e que tem visto a prestação aumentar significativamente com a subida das taxas de juro, tornando cada vez mais difícil honrar a dívida com o banco. “Há muitas famílias que contrataram já tendo em conta os requisitos da recomendação do Banco de Portugal e mesmo assim estão com dificuldade em cumprir”, disse.

Mais pessoas com dificuldades em pagar crédito da casa

A coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da Deco afirmou que lhes tem chegado cada vez mais clientes com dificuldades a pagar a casa e que da parte da banca continua a haver muitas resistências em dar soluções. Já há famílias a colocar casas à venda porque não as conseguem pagar, explicou.

Natália Nunes considerou ainda “insuficientes” as ajudas do Governo de bonificação dos juros, considerando que o crivo para aceder é apertado e que mesmo a ajuda financeira é diminuta (máximo de 720 euros por ano). “Claro que para quem tem dificuldades qualquer ajuda é importante, mas o apoio em si é reduzido”, disse.

Natália Nunes mostrou ainda receio que a situação se agrave face às declarações da presidente do Banco Central Europeu, Christine Lagarde, de que deverão continuar a fazer subir as taxas de juro, pois se até agora muitas famílias conseguiram poupar recorrendo a poupança ou a ajuda de familiares, se as subidas continuarem deixarão de conseguir fazê-lo.

BdP vai rever cálculo da taxa de esforço

Este fim de semana, numa entrevista à Antena 1 e ao Jornal de Negócios, a vice-governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, disse que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço, permitindo, assim, que mais famílias possam aceder ao crédito habitação. Clara Raposo revelou que essa decisão vai ser tomada ainda este ano para os novos créditos.

Sobre as renegociações dos créditos habitação, Clara Raposo não avançou com números concretos, mas adiantou que os dados que existem não são preocupantes. “No diálogo com a banca e nos números que temos até agora, ainda não encontramos um número que nos preocupe assim muito quanto a incumprimentos ou dificuldades das famílias em cumprir as suas obrigações”, afirmou.

Em 2018, face a receios de uma ‘bolha’ nos preços do imobiliário, o Banco de Portugal lançou uma recomendação com novas regras para a concessão de crédito (habitação e consumo) justificado que o objetivo era que os bancos não assumissem riscos excessivos nos novos créditos e que os clientes tenham capacidade de pagar as dívidas.

As novas regras estabelecem, quanto à taxa de esforço, que sejam atribuídos novos créditos apenas a clientes que gastem no máximo metade (50%) do seu rendimento líquido com as prestações mensais de todos os empréstimos detidos (habitação e consumo), apesar de admitir exceções.

Há ainda limites ao valor do crédito face ao imóvel dado em garantia, recomendando o Banco de Portugal que o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia tenha um limite de 90% para créditos para habitação própria e permanente. Ou seja, nesses casos, o dinheiro emprestado para a compra de casa pode ser no máximo de 90% do valor do imóvel dado em garantia.

O aperto da política monetária pelo Banco Central Europeu (BCE) tem-se traduzido num aumento das taxas Euribor, às quais estão indexados os créditos habitação de taxa variável. E as prestações da casa podem ficar ainda mais caras, já que Christine Largarde anunciou um novo aumento dos juros diretores para julho. Este será o mês em que a Euribor a 12 meses deverá atingir o seu máximo, sendo que, a partir daí, as prestações da casa deverão começar a cair lentamente até ao final de 2024, segundo estimam os analistas do BPI.

Passando a pente fino o stock de empréstimos habitação em Portugal, o relatório mensal do BPI conclui que as prestações da casa vão começar a descer entre julho de 2023 e dezembro de 2024, mas deverão cair a um ritmo mais lento do que aquele em que subiram.  

Para compreender qual é o impacto da variação dos juros nas diferentes prestações da casa, foram realizadas simulações para diversos montantes de capital em dívida, considerando empréstimos de 30 anos, com um spread de 1%, indexado à Euribor a 12 meses e as previsões do banco para este indexante.

Ora, segundo as previsões do BPI, o pico no valor das prestações da casa deverá ocorrer em julho deste ano, mês em que a Euribor a 12 meses deverá atingir o seu máximo. “Nessa altura, as prestações de crédito habitação terão sofrido um aumento de 47% face ao valor que apresentavam antes do início do processo de aperto monetário”, explicam no documento divulgado na sua página oficial.

Para o caso de uma família com o capital em dívida de 100 mil euros, o aumento da Euribor a 12 meses até julho, “corresponde a um corte de cerca de 13% na remuneração bruta média mensal do trabalhador português”, indicam ainda.

Só a partir de julho é que a prestação da casa deverá começar a descer lentamente. Até ao final de 2024, é esperada uma “correção parcial em baixa” das prestações da casa para todos os montantes, que pode reduzir o valor pago mensalmente entre 50 e 140 euros, de acordo com as simulações.

Taxas de esforço acima de 40% para menos de um quinto do crédito habitação

Para compreender onde se encontram as vulnerabilidades no mundo do crédito habitação, o BPI tentou perceber quais rendimentos das famílias onde está alocado este stock. E concluiu que o montante de empréstimos da casa concentrado nos 20% de mutuários com mais baixos rendimentos é de apenas 9,4%. Já os 20% de mutuários com rendimentos mais elevados concentram 36,5% de stock de crédito habitação.

O estudo também inferiu que no final deste ano 18,6% do stock total de crédito da casa vai enfrentar taxas de esforço acima de 40%, sendo que um terço destes (6,2%) serão empréstimos de mutuários com rendimentos mais baixos. Por outro lado, 65,6% do stock manterá taxas de esforço “muito saudáveis”, abaixo de 30%, apesar das altas taxas de juro.

“É inegável que o aumento das taxas de juro tem vindo a reduzir de forma não despicienda o rendimento disponível das famílias após liquidação da prestação de crédito habitação. Este impacto é mais substancial nos mutuários de menores rendimentos, traduzindo-se no contexto atual em taxas de esforço preocupantes”, explica o mesmo estudo assinado pelo analista Tiago Belejo Correia.

Mas o BPI também sublinha que o “stock de crédito habitação está maioritariamente concentrado nos agregados de maiores rendimentos e nos últimos anos os novos contratos celebrados também são maioritariamente nesse universo. Isto explicará a manutenção de baixas taxas de default [incumprimento], sendo nossa convicção que, com as expetativas atuais de taxas de juro, não será o malparado em crédito habitação o ‘trigger’ para um ajuste em baixa nos preços do imobiliário residencial”, conclui.